Nhà ở là bất động sản phải đăng ký, chủ sở hữu nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 9 Luật Nhà ở 2014). Điều 106 BLDS 2015 cũng quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản”.  Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Đối với hợp đồng dân sự thông thường, pháp luật chuyên ngành không có quy định khác thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác (Điều 401 BLDS 2015).

Tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Ngoài việc tuân thủ các quy định và nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, các giao dịch liên quan đến bất động sản là nhà ở, còn phải tuân thủ Luật Nhà ở và thực hiện theo các văn bản có liên quan.

Theo quy định tại Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Căn cứ theo các quy định nêu trên, hợp đồng tặng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu cá nhân sẽ có thể các trường hợp sau:

-          Đối tượng tặng cho là nhà ở thương mại thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

-          Đối tượng tặng cho là nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận.

-          Cá nhân tặng cho nhà ở không thuộc các 2 trường hợp trên, thì pháp luật chuyên ngành không có quy định và áp dụng quy định của BLDS 2015, thời điểm có hiệu lực là khi tài sản được đăng ký quyền sở hữu.

Về quy định này, cũng có quan điểm khác, thực tiễn xét xử, các Tòa án cũng chưa thống nhất.

Có quan điểm cho rằng nếu áp dụng theo Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 thì Bộ luật và Luật có giá trị pháp lý ngang nhau và đều do Quốc hội ban hành. Khoản 3 Điều 156 Luật này cũng quy định: “3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Theo đó, chỉ áp dụng BLDS để kết luận là đối với tài sản phải đăng ký thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho là khi tài sản được đăng ký

Lưu ý thêm hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng, chứng thực.

Xem mẫu hợp đồng tặng cho nhà đất tại đây: Mẫu hợp đồng tặng cho nhà ở

Hỗ trợ thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: https://congchungtructuyen.vn/

TẢI APP CÔNG CHỨNG TRỰC TUYẾN NGAY

Tải App Android

Tải App IOS

CCOL Team
Nguồn
Link bài gốc