1. Tình huống
Anh A bán căn nhà 3 tỷ đồng, khách làm hợp đồng đặt cọc 150 triệu đồng có công chứng. Khi họ "bùng kèo", anh rơi vào thế "không thể bán" được cho ai và còn bị đòi tiền ngược lại.
Sau khi thương lượng giá, tháng 3 vừa qua, vợ chồng anh A cùng bên mua tới một văn phòng công chứng ở nội thành Hà Nội làm Hợp đồng đặt cọc công chứng, theo đề nghị của họ.
Theo hợp đồng, trong 60 ngày kể từ ngày ký, bên đặt cọc có nghĩa vụ A toán đủ tiền để anh A chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất theo quy định. "Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không A toán đủ sẽ bị mất tiền cọc".Với điều khoản này, anh A thấy "vô cùng yên tâm", vì dù khách không mua, anh cũng không mất gì. "Tôi nghĩ rất có lợi cho người bán, tiền mình cầm, còn đất vẫn là của mình", anh nói.Nhưng quá thời hạn hợp đồng, bên mua không A toán nốt. Anh A nhiều lần giục giã, họ khất nhiều thêm, cuối cùng thấy không thiện chí, anh quyết định bán cho người khác.
Đầu tháng 6, khi làm thủ tục bán, anh A được bên công chứng cho hay cần "hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác".
Anh A liên hệ với khách này và được trả lời chỉ đồng ý cùng đi hủy hợp đồng đặt cọc ở phòng công chứng nếu được trả lại 50 triệu đồng và nhận thêm 10-20 triệu đồng. "Không chịu, anh có thể đi khởi kiện nhưng sẽ mất hàng năm mới có thể bán được nhà vì "kèo" này đã ký với tôi", người này nói.
2. Quy định của pháp luật.
Điều 328, BLDS 2015 quy định về Đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”
Như vậy, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Do đó trong trường hợp trên của anh A, thì anh không cần phải tiến hành huỷ bỏ Hợp đồng đặt cọc với bên đặt cọc, anh hoàn toàn có đủ quyền để chuyển nhượng bất động sản của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Công chứng viên yêu cầu như trên là không đúng quy định của pháp luật, anh cần giải thích rõ cho công chứng viên thực hiện đúng quy định của Luật.