GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA “CÔNG CHỨNG VI BẰNG” LÀ GÌ?

I. Quy định về vi bằng

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8/1/2020[1].

Khoản 3, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau :” Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Theo đó, trong quá trình xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết thì “Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”[2].

Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng nhằm ghi nhận các “sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc” và “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”. Cụ thể, tại Điều 37, Nghị định số 08/2020 cũng quy định các trường hợp không được lập vi bằng gồm:

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp các bên dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp[3].

II. Giá trị pháp lý của việc “công chứng vi bằng”

“Công chứng vi bằng” thật ra không liên quan gì đến hoạt động công chứng, thuật ngữ này chỉ việc thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận các nội dung theo quy định tại khoản 1, Điều 36 ở trên. Căn cứ theo khoản 4, Điều 36, Nghị định số 08/2020 đã nêu trên thì vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền chứ không phải là một thủ tục hành chính để tính pháp lý về hình thức của giao dịch như hoạt động công chứng, chứng thực[4].

Cụ thể khoản 2, Điều 119, BLDS 2015 quy định :” Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không công chứng, chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực, việc giao dịch mua bán tài sản[5].

Tuy nhiên, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận có giao kết về việc mua bán giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Hiện nay việc mua bán bất bất động sản bằng vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý nên người dân cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định tham gia giao dịch.

Trường hợp xấu nhất là giao dịch các bên bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì theo quy định tại Điều 131, BLDS 2015:

“Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.