CCOL: HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MUA BÁN NHÀ Ở

1. Quy định về thời điểm hiệu lực của việc chuyển Quyền sử dụng Đất và Mua bán Nhà ở

Điều 5 Luật Công chứng quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch”.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này[1].

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Như vậy, khi hợp đồng đã công chứng thì sẽ có hiệu lực làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,...

Tuy nhiên, đối với chuyển quyền sử dụng đất thì phải đến khi được đăng ký vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực. Vậy trong khoảng thời gian từ khi công chứng hợp đồng, giao dịch và các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu tài sản thuộc trường hợp áp dụng các biện pháp ngăn chặn thì hẳn nhiên sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng, làm phát sinh những vấn đề pháp lý phức tạp liên quan để giải quyết.

2. Rủi ro đối với hoạt động công chứng trong trường hợp quyền sử dụng đất trong giao dịch bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn trong thi hành án dân sự

Điều 75 Luật Thi hành án dân sự (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 32 Điều 1 của Luật số 64/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự) quy định giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án:

“1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.

2. Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

3. Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu Tòa án giải quyết các việc quy định tại khoản 1 Điều 74 của Luật này và khoản 1, khoản 2 Điều này để thi hành án thì không phải chịu án phí, lệ phí Tòa án”.

Quy định giải quyết tranh chấp nêu trên áp dụng trong giai đoạn tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án, không áp dụng giai đoạn áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

Từ quy định pháp luật nêu trên, để bảo đảm chặt chẽ, an toàn trong quá trình thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản, hạn chế tranh chấp phát sinh, cần thiết hoàn thiện quy định pháp luật thi hành án dân sự theo hướng Cơ quan Thi hành án dân sự cung cấp thông tin liên quan đến việc áp dụng biện pháp tạm dừng, chấm dứt tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản; kê biên, giải tỏa kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu đến Sở Tư pháp (cơ quan quản lý Nhà nước về công chứng) để giảm thiểu các rủi ro cho người dân trong giai đoạn công chứng khi thực hiện các giao dịch./.

CCOL

Nguồn

Link bài gốc

HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MUA BÁN NHÀ Ở

Bạn đọc quan tâm

Công ty cổ phần Dịch Vụ Công chứng Trực tuyến