Trong thực tiễn quan hệ dân sự, có những giao dịch dân sự không phải lập thành văn bản nhưng cũng có những giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải tuân theo các quy định về hình thức.
1. Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự khi thỏa mãn các điều kiện chung về hình thức thì mới phát sinh hiệu lực. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”.
Như vậy, Luật đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
2. Quy định của pháp luật về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” đang còn diễn ra. Theo điểm đ, khoản 1, Điều 132, BLDS 2015 quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu: “Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức”.
Để tránh trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức (không công chứng, chứng thực) theo quy định của Điều 132, BLDS 2015. Điều 129 BLDS năm 2015 đã liệt kê các trường hợp hợp đồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức vẫn không bị vô hiệu. Vậy khi đó Hợp đồng có hiệu lực hay không và hướng giải quyết của các bên là như thế nào?
Trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng hình thức không phù hợp với quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực như sau:
“b) Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.
b.1) Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
b.2) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm”.
Kể từ khi có hiệu lực, BLDS năm 2015 đã cụ thể hóa các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu khi đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ như sau:
Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015, “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Theo quy định này thì các hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng văn bản không đúng theo quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực nếu một hoặc các bên thực hiện hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án công nhận giao dịch đó.
Quy định của khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 có thể được áp dụng vào những trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Thứ hai, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”
Quy định này có thể được áp dụng vào những trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Tóm lại, nếu trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết theo quy định của BLDS 2015, nếu thuộc các trường hợp đã phân tích như trên.