Theo quy đinh tại Khoản 2, Điều 3, BLDS 2015, các nguyên tắc cơ bản của Pháp luật Dân sự đã quy định rõ “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”. Như vậy, có thể thấy việc quyền giao kết Hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là hoàn toàn được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, luật cũng quy định rõ là “Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”
Đối với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, theo quy định Luật Đất đai 2013 phải được “Công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b, khoản này”[1]. Quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” (Khoản 2, Điều 119)
Do vậy, chắc chắn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên phải được Công chứng, chứng thực. Việc hai bên không tiến hành Công chứng, chứng thực trong điều kiện bình thường sẽ vi phạm quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, yếu tố dẫn đến việc không công chứng, chứng thực của các bên là do bùng phát dịch bệnh COVID-19, do đó, có thể đây sẽ được coi là trường hợp bất khả kháng nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể, bao gồm:
(i) Khách quan;
(ii) Không thể lường trước: Yếu tố này cần xem xét đến các yếu tố cụ thể về thời gian, địa điểm các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, bởi dịch COVID – 19 đã kéo dài gần 2 năm, nên việc không thể lường trước là rất khó xác định;
(iii) Không thể khắc phục được: Yếu tố này cũng phải xác đinh theo hoàn cảnh cụ thể của các bên ký kết Hợp đồng.
Nếu sự kiện COVID – 19 làm gián đoạn việc công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của các bên thoả mãn ba yếu tố trên thì được công nhận là “Sự kiện bất khả kháng”. Căn cứ theo khoản 2, Điều 351, BLDS 2015 thì “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, việc hai bên không công chứng, chứng thực có thể được miễn trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, sau khi sự kiện bất khả kháng kết thúc thì hai bên phải tiếp tục thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSD Đất theo quy định của pháp luật. Lý do bên mua không tiến hành Công chứng là không hợp lý, bởi dịch COVID – 19 gây ra đã kết thúc.
Đối với khoả tiền đặt cọc của bên mua để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, Khoản 2, Điều 328, BLDS 2015 đã quy định rõ :“ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo đó, nếu hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ với nhau trong quá trình giao kết Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng Đất thì bên chuyển nhượng phải trả lại số tiền này cho bên nhận chuyển nhượng.
[1] Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất Đai 2013