1. Quy định về Đặt cọc
Khoản 1, Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng”
Theo quy định trên có thể thấy đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được sử dụng trong nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đây không phải là điều kiện bắt buộc khi các bên giao kết Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
2. Các bước khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản
- Bước 1: Công chứng hoặc Chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng Bất động sản;
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Bước 3: Đăng ký biến động (Đăng ký sang tên)
Thông thường, bước 2 và 3 sẽ cùng thực hiện tại một thời điểm, nếu bên nhận chuyển nhượng bất động sản (bên mua) đồng ý nộp thuế TCNN thay cho bên chuyển nhượng bất động sản (bên bán). Theo đó, ta có thể hiểu Đặt cọc là bước đầu tiên mà các bên thường thực hiện, sau đó là ký kết các giao dịch khác như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho
3. Quy định Công chứng.
Theo Luật Công chứng 2014 và các văn bản liên quan, thì Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nhưng để tránh tranh chấp và các rủi ro liên quan khác thì các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực Hợp đồng đặt cọc.
4. Mức phạt cọc nếu không mua/bán nhà đất.
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng theo thoả thuận thì sẽ phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 1, Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Mức phạt cọc cụ thể được quy định tại khoản 2, Điều 328, BLDS 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo đó:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Trong trường hợp, các bên có thoả thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thoả thuận đó với điều kiện nội dung thoả thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
5. Không bị phạt cọc nếu các bên chỉ làm giấy biên nhận tiền
Trong trường hợp bên dự định mua bất động sản giao tiền cho bên có bất động sản, nhưng không thoả thuận đây là Hợp đồng đặt cọc thì khi đó, số tiền này sẽ được coi là “tiền trả trước” - Tức đây là số tiền dùng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản không diễn ra thì số tiền đó được xử lý như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện Hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi có các thoả thuận khác;
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện Hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
Như vậy, các bên mua và bên bán bất động sản đều phải lưu ý vấn đề này bởi trên thực tế, nhiều trường hợp một bên muốn phạt cọc bên còn lại, nhưng lại không tồn tại thoả thuận đặt cọc, do đó không thể áp dụng quy định về đặt cọc theo pháp luật.
6. Mức tiền đặt cọc
Bộ Luật Dân sự 2015, không quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc nhưng các bên nên thoả thuận ở mức dưới 30% giá trị Hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng mua bán đối với nhà.
Như vậy, nhìn chung khi Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng. Do đó, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin Nhà đất và biết cách thoả thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro phạt cọc.