Trên thực tế, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thường sử dụng thuật ngữ “phân lô, bán nềnđất” để đề cập đến việc khách hàng mua quyền sử dụng đất tại các dự án. Dưới khía cạnh pháp lý, thuật ngữ chính xác đề cập đến việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Nhưng ngoài các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì pháp luật còn quy định việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư. Cụ thể như sau:
1. Điều kiện Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong dự án Đầu tư Xây dựng kinh doanh doanh Nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 1, Nghị định số số 148/2020/NĐ-CP quy định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” bao gồm:
“a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”
Theo đó, Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh Nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức “phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
2. Điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
Như vậy có thể hiểu theo quy định trên đối với những Dự án Đầu tư Xây dựng kinh doanh Nhà ở để bám hoặc kết hợp cho thuê thì chỉ có những chủ đầu tư dự án mới được thực hiện việc phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện tại văn bản nêu trên. Do đó, để biết một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng Quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không thì người mua nhà, cần đảm bảo các điều kiện tại Điều 9, Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 như sau:
“a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
3. Ký kết Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Sau khi kiểm tra tài liệu liên quan đến điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của Chủ Đầu tư, khách hàng có thể ký kết Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất với Chủ Đầu tư dự án, và đến Chi cục Thuế kê khai và đóng các loại thuế liên quan đến Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Cuối cùng, các bên tiến hành làm thủ tục cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký Đất đai.