THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

A. Cơ sở pháp lý: 

Luật Đất Đai 2013;

Luật Công chứng 2014;

Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

B. Thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Cần phân biệt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vì hai loại hợp đồng này rất dễ bị nhầm lẫn với nhau. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia.

Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ: Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền”, còn trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. (Điều 190, Luật Đất đai 2013)

1.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;..”

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Quy trình, thủ tục và hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 và khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Ngoài các quy định trên, Bên chuyển nhượng phải đăng ký biến động về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.

2.2  Nơi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Dựa vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình (thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên la chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước).

Tuy nhiên, mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:

“…d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).

Như vậy khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nên công chứng tại Phòng công chứng/VPCC tại nơi đúng với địa chỉ của thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để tránh rủi ro và bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng.

2.3. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nếu không sẽ bị từ chối yêu cầu công chứng.

Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:

- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.

Bước 2: Thực hiện công chứng

Trường hợp 1: Trường hợp các bên có hợp đồng soạn thảo sẵn (Điều 40, Luật Công chứng 2014)

• Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
• Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
• Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp 2: Các bên không soạn thảo hợp đồng sẵn

• Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên. (Điều 41, Luật Công chứng 2014)
• Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
• Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
• Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.

- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

2.4. Thời hạn công chứng: 

Khoản 43, Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

2.Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”

Trên đây là sự phân biệt khái quát thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để nhận được tư vấn đầy đủ về vấn đề này mời bạn liên hệ với Công Chứng trực tuyến.