TRƯỜNG HỢP NÀO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC MÀ VẪN CÓ HIỆU LỰC?

Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể[1]. Trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức khi vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực[2]. Điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, cụ thể theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, theo quy định của khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 nêu trên, thì Hợp chuyển nhượng QSĐ không công chứng, chứng thực vẫn được công nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:

-      Được xác lập bằng văn bản; 

-      Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);

-      Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ thường gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực,mà còn phụ thuộc vào quyết định công nhận hiệu lực của Toà án. Quá trình này sẽ rất rắc rối và tốn nhiều chi phí của các bên.

Đối với các Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Như vậy, nếu hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, bao gồm giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 43).

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43 quy định có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ thì được cấp Giấy CNQSDĐ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm:

-      Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008;

-      Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 còn quy định trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không phải công chứng, chứng thực khi một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Tóm lại, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng, chứng thực nhưng vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai) không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ như thế nào?

Điều này dẫn đến việc trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ (bằng giấy viết tay) trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau. Do đó, các bên tham gia giao dịch cần phòng tránh rủi ro pháp lý trong quá trình chuyển nhượng Quyền Sử dụng Đất bằng cách công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp, Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất của các bên không công chứng, chứng thực mà thuộc các trường hợp đã nêu trên trong bài viết, thì các bên cần nhanh chóng chọn hướng giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.