Giao dịch chuyển nhượng nhà đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Hôn nhân gia đình và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Điều 213 Bộ luật dân sự 2015, quy định về tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng như sau:
“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này”.
Điểm c, khoản 1, Điều 11 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“1.Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ sau đây:
….
c. Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình”
Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình 2014, quy định:
"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"
Theo đó, đối với nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, thì giao dịch chuyển nhượng phải được sự đồng ý bằng văn bản của cả hai vợ chồng.
Điều 13, Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 hướng dẫn chi tiết Điều 35 Luật HNGĐ như sau:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu”
Theo đó, trường hợp bán nhà ở, là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời đây là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, do đó, việc một bên vợ hoặc chồng tự định đoạt, giao dịch sẽ vô hiệu.
Trừ trường hợp, một bên vợ hoặc chồng biết nhưng không phản đối. Điều này đã được ghi nhận tại Án lệ số 04/2016, (Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ), tóm tắt nội dung cụ thể như sau:
Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Theo tinh thần Án lệ số 04/2016, thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà chỉ có một bên vợ hoặc chồng ký tên, nếu có đủ căn cứ để xác định bên còn lại biết mà không phản đối, thì sẽ được xác định là đồng ý với việc chuyển nhượng, và hợp đồng chuyển nhượng sẽ không vô hiệu.
Hướng xét xử này phù hợp với thực tế diễn ra, nhằm đảm bảo được quyền lợi của bên mua, khi bên bán vì nhiều lý do phủ nhận giao dịch chuyển nhượng nhà đất trong khi vợ chồng bên bán đã đồng thuận bán và nhận số tiền chuyển nhượng.
Lưu ý thêm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực.
Xem mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại đây: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Hỗ trợ thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: https://congchungtructuyen.vn/
TẢI APP CÔNG CHỨNG TRỰC TUYẾN NGAY
Tải App Android
Tải App IOS