Trên thị trường giao dịch bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại giao dịch mu bán nhà đất thông qua lập vi bằng. Theo đó, các bên không ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng mà đi đến Văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất.
Vậy việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất có hợp pháp không và pháp luật hiện hành có quy định như thế nào về vấn đề này như thế nào?
Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai năm 2013;
Luật Nhà ở 2014;
Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
1. Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về vi bằng như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này."
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác…..”
Như vậy, Thừa phát lại – đơn vị lập vi bằng hoàn toàn không được nhà nước trao quyền để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực
Theo quy định điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý.
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì đối với các giao dịch về mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Như vậy, theo 02 nội dung quy định nêu trên thì có thể khẳng định việc mua bán nhà, đất là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực.
3. Hậu quả pháp lý của việc mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng
Từ những quy định nêu trên, việc lập vi bằng khi mua bán nhà, đất là hình thức không được pháp luật công nhận. Nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ trong vụ án tranh chấp dân sự. Trường hợp này, việc lập vi bằng mua nhà, đất theo quy định chỉ được xem là căn cứ xác minh có giao dịch mua nhà đất được thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra, vi bằng không thể thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, quyền sử dụng và quyền sở hữu của người mua thông qua việc lập vi bằng không được pháp luật công nhận.