Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản phải lập hợp đồng bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng sẽ mang tính bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên và là tài liệu quan trong khi thực hiện thủ tục đăng bộ.
Tuy nhiên, khi một bên đã nhận chuyển nhượng bất động sản nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng bộ nhưng họ lại muốn chuyển nhượng bất động sản đó cho bên thứ ba, họ sẽ tiến hành ký hợp đồng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng các quyền đối với bất động sản này.
Khi chuyển nhượng bất động sản bằng hình thức thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ dẫn đến một số rủi ro pháp lý sau:
(1) Việc chuyển nhượng bất động sản sẽ không có hiệu lực
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng bất động sản phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Việc thực hiện thủ tục đăng bộ bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.
Từ các yêu cầu đặt ra có thể thấy, khi các bên ký kết hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích chuyển nhượng bất động sản sẽ không thể chứng minh được hiệu lực của việc chuyển nhượng bởi không thể thực hiện thủ tục đăng bộ.
(2) Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào
Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có quyền đơn chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một khoảng thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc phải bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.
Như vậy, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
(3) Hợp đồng mặc nhiên chấm dứt hiệu lực nếu một bên chết
Căn cứ khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện. Khi đó, nếu người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
Trên đây là một số rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền. Vì vậy, để đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích các bên, khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.